Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства. Долевое строительство это

Долевое строительство - это... Что такое Долевое строительство?

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1]).

Застройщик (в контексте статьи) —

юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ[1]).

Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

История

Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путем замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом.[2]

Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру.

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.[2]

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство.[2]

Долевое строительство в России

При доказанной принципальной правильности идеи, реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»).

Чтобы уменьшить негатив, ограничив сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.

Примечания

Ссылки

См. также

dic.academic.ru

Понятие объект долевого строительства это

Объект долевого строительства - жилая либо нежилая недвижимость, которая подлежит передаче одному из участников долевого строительства.

Передача осуществляется только после того, как будет получено определенное разрешение на ввод эксплуатации дома или другого объекта.

Обязанности сторон объекта

По договору ДС застройщик обязуется в оговоренный период построить многоквартирный дом или какой-то другой объект недвижимости.

После введения его в эксплуатацию застройщик недвижимости обязуется передать объект долевого строительства второму участнику. В свою очередь последний обязуется уплатить ранее оговоренную цену, а также принять его.

Обозначим, что объектом договора должен быть оговоренный конкретный объект долевого строительства – это обязательно должно быть указано в проектной документации.

На сегодняшний день в нашей стране долевое строительство получило достаточно широкое распространение.

Плюсы в долевом строительстве объекта

Одним из наиболее важных плюсов является стоимость квадратного метра поскольку в начале стройки и на уровне котлована она намного ниже.

В редких случаях стоимость примерно 30-50% от конечной стоимости помещения по сравнению со стоимостью готовой постройки. Данная разница существенна.

Кроме этого, заключая договор с застройщиком, люди могут заранее зарезервировать свою недвижимость, оговорить какой будет этаж, а также изменить комнаты в геометрии (часто в современных зданиях перегородки между комнатами могут быть передвинуты). Покупатель объекта также оговаривает особенности подводки коммуникаций.

Человек, участвующий в долевом строительстве, получает совершенно новую квартиру, а не ту, которая была в употреблении. Кроме этого все будет новое.

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или других объектов недвижимости» предусматривает достаточно широкие гарантии прав дольщиков.

Однако для того, чтобы воспользоваться соответствующими гарантиями, нужно знать свои права, а также уделять должное внимание условиям договора.

Гарантия качества объекта

Гарантии качества объекта данного документа в строительстве изложены в статье «Об участии в ДС многоквартирных домов и иных объектов». В отношении норм этой статьи гарантийный период на построенный объект не должен превышать 5 лет.

В случае обнаружения подобных отступлений от условий, ухудшивших качество объекта или других прочих недостатков, у участника долевого строительства (ДС) имеется право требовать от застройщика их устранения, но, разумеется, в разумный срок (это должно быть безвозмездно).

Участники вправе потребовать снижения раннее оговоренной цены, либо потребовать возмещения расходов, которые были затрачены на устранение недостатков.

uristhome.ru

Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства : RUcountry

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас. Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков. Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта. Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании. Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе, что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам. Дольщики в случае банкротства застройщика являются совладельцами земельного участка и всей уже возведенной постройки. Данное имущество может быть ими продано на публичном аукционе или они могут самостоятельно найти другого застройщика, что сможет закончить начатое строительство.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания. Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда. Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

В новом законе очень точно и определенно выведены обязанности обеих сторон, дольщик обязан вовремя оплатить услуги застройщика, а тот должен в срок и в должном качестве выполнить свои строительные работы.

Поиск добросовестного и надежного застройщика, задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это. Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали. К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи.

Если оно выдано еще до апреля 2005 года, то новый закон на данные отношения между застройщиком и дольщиком не распространяется. Фирма такая работает с участниками долевого строительства, как с обычными инвесторами. Права дольщиков здесь довольно сильно могут быть ущемлены. Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов. Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать. Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось. Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве.

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку. Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму. Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика. Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья. Здесь должен быть четко прописан адрес, номер квартиры, ее жилая и общая площадь, количество комнат, наличие лоджии, состояние внутренней отделки и элементов сантехники, если предусмотрено. Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость. Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика. Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации, что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы. Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: составление и особенности

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
Продажа квартиры нескольким дольщикам.
Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Образец договора

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

Дата заключения договора.
Наименование компании-застройщика.
Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.
Гарантийные обязательства.
Обязанности и ответственность сторон.
Прочие условия.
Сроки действия, расторжения договора.
Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

2realtor.ru

Долевое строительство - обзорная статья

Одной из насущных проблем современности было и остается строительство собственного жилья. Есть различные способы ее решения, но далеко не все являются посильными для большинства. Самым распространенным является долевое строительство (ДС), но дабы не попасть в плен разочарований, следует хорошенько разобраться и в самом понятии, и в нюансах такого строительства, и в рисках, которые его сопровождают.

Долевое строительство

Что такое долевое строительство?

Под понятием «долевое строительство» принято понимать определенную форму инвестиционной деятельности в рамках строительства, которая характеризуется привлечением финансовых ресурсов «дольщиков» (граждан-участников ДС) застройщиком (строительной организацией) с целью возведения объектов недвижимости, которые переходят участникам строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Что прописано в законе?

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, претерпевшим изменения летом 2015-го, «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено определение законодательно верных рамок и действий при совершении сделок с застройщиками. Так, Статья 4, посвященная особенностям и содержанию договора, «говорит» следующее.

Согласно договору, одна из сторон – застройщик – обязана в определенные сроки, прописанные в документе, построить дом или другой оговоренный объект недвижимости, а после введения его в эксплуатацию (получения соответственных, позволяющих это сделать, документов) передать другой стороне – дольщику, который, в свою очередь, документально обязуется внести определенную, указанную в договоре, сумму — и принять введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
Правительство РФ оставляет за собой право внесения дополнительных пунктов-правил для сторон договора, как во время его заключения, так и в период исполнения.
Любой договор на долевое строительство обязан содержать:

определение самого объекта недвижимости в соответствии с проектом;
все необходимые сроки: начала строительства, внесения денежных сумм, передачи объекта «дольщику»;
цену договора и порядок выплат;
гарантии застройщику, что все обязательства по договору будут надежно исполнены.

В рамках порядка предоставления отчетности застройщиком существуют утвержденные Правительством РФ Правила о ежеквартальном осведомлении о проведении работ, связанных с привлечением денег «дольщиков», определенной формы.
В случае отсутствия какого-либо из приведенных пунктов Статьи 4, договор принято считать незаключенным.
Риск, связанный с гибелью (смертью) участника ДС (в таком случае все его права/обязанности переносятся на наследников, которым застройщик, если иное не предусмотрено законом, не имеет права отказать во вступлении в ДС) или неумышленным повреждением объекта постройки до момента передачи «дольщику», несет застройщик.
В тех случаях, которые прописаны в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры об участии в ДС жилых объектов, все показатели которых относят помещения к жилью класса эконом, должны включать в себе особые сведения, установленные соответствующим законом РФ.
В случае, если застройщик-юридическое лицо, заключившее по всем правилам договор о возведении и строительстве жилья эконом класса, договор должен быть дополнен специальными пунктами, содержащими:

подтверждение того, что жилое помещение (объект долевого строительства) отвечает всем необходимым условиям, соответствующим жилью экономического класса, и возводится (создается) лицом, заключившим соответствующий договор об освоении территории с целью строительства именно такого жилья;
данные (реквизиты) сторон, отвечающие требованиям договора на строительство жилья эконом класса;
сведения о цене договора для участия в ДС из расчета 1 м. кв. общей площади жилого помещения, которая не должна быть выше аукционной цены, указанной в протоколе на предоставленное право заключения договора на освоение земель под строительство жилья эконом класса (данный протокол должен быть включен в договор, как приложение).

Плюсы и минусы долевого строительства.

Плюсы:

Экономия на стоимости квартиры — для участника ДС она может составлять от 15% до 30% того, что они могли бы заплатить за уже готовое жилье.
Возможность вступить в «долю» на различных этапах строительства здания: от вырытого котлована (что станет более выгодным для дольщика) до непосредственной сдачи.
Наличие рассрочки с длительными временными рамками (после уплаты первоначального взноса сопровождающего заключение договора об участии в ДС).
Для погашения необходимых денежных сумм в рамках платежей в рассрочку участник-«дольщик» может воспользоваться различного рода кредитами и займами.
Все положительные характеристики первичного жилья: от отсутствия «запаха и духа» прежних жильцов до «молодых» материалов постройки.
Возможность определить для себя желаемую планировку и даже забронировать понравившуюся квартиру еще до ее возведения.
По окончанию строительства «дольщики» создают товарищества, самостоятельно выбирают методы и способы обслуживания, как самого дома, так и прилегающей к нему территории, решают вопросы о необходимости ограждения территории, закрытых парковочных местах, круглосуточной охране, создании необходимой инфраструктуры и т.д.

Минусы:

Время. Для тех, кому приходится снимать жилье или ютиться в квартире у многочисленных родственников, это весомый показатель, ведь ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию, порой приходится довольно долго — до 5 лет (в среднем, 1,5-3 года). А если еще возникнут какие-то проблемы, что для долевого строительства не редкость (не хватило привлеченных средств, документы не соответствуют нужным параметрам, финансовый кризис, ряд форс-мажорных обстоятельств и т.д.), названные сроки могут увеличиться еще больше (в разы).
Небольшие, в сравнении с банковскими кредитами, сроки погашения долга, поэтому при заключении договора следует не только внимательно читать условия и обязанности застройщика (что, несомненно, очень важно), но и адекватно оценивать свою платежеспособность.
«Кот в мешке». Покупая жилье на рынке недвижимости, пусть и переплачивая за него, вы можете максимально оценить то, за что отдаете немалую денежную сумму. В случае же с долевым строительством, вы платите за то жилье, которое еще не построено, следовательно, есть риск приобретения некачественной недвижимости.
Риски, риски и еще раз риски. К сожалению, статистика твердит о весомом количестве обманов фирм-однодневок, мошенников и аферистов. Дабы не попасться на и удочку и не потерять крупные суммы денег, оставшись без жилья, тщательно подходите к выбору компаний-застройщиков, внимательно читайте все предоставленные вам документы, при первой же необходимости по возможности обращайтесь за консультацией грамотных специалистов и юристов.

Важная информация.

Несмотря на то, что данный вид строительства весьма популярен сегодня, властями РФ было внесено предложение об отмене долевого строительства жилья к 2020-му году по закону №214-ФЗ.

Видео.

Долевое участие в строительстве жилья

История долевого строительства

Перед тем, как понять, что из себя представляет долевое участие в строительстве жилья, необходимо разобрать с вопросом: «А что же такое долевое строительство вообще и как оно возникло?»

Впервые долевое строительство появилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (с 1983 по 1989 годы). В период его правления ситуация в стране была крайне нестабильной: большинство населения находилось за чертой бедности, с частой периодичностью вспыхивали войны и даже попытка замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль, к сожалению, ни к чему не привела. Так Раулем в 1985 году было принято решение воплотить в жизнь программу, которая называлась «Строительство по справедливости».

Согласно данной программе было создано специальное общество, принимающее взносы с граждан. Данные взносы шли на поддержку строительства жилья застройщиком, взамен же население получало те квадратные метры жилья, которые были эквивалентны внесенной сумме. Вся сделка между гражданами и застройщиком при этом регистрировалась с помощью акций, накопив которые люди могли обменять их на жилье. Таким образом, Альфонсину удалось увеличить число собственников квартир с 2-х до 21 процента.

Представленная выше схема считалась и считается до сих пор наиболее удобной и приемлемой благодаря тому, что участники долевого строительства имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку до окончания строительства. Кроме того долевое строительство является и наиболее эффективным способом вложения денежных средств, поскольку по окончании строительства объекта цены на жилье становятся в разы больше. Как правило, долевое участие в строительстве цены на жилье позволяет сделать примерно на 30 процентов дешевле ее номинальной стоимости.

Стоит сказать, что в виду положительного опыта долевого строительства в Аргентине, многие страны последовали тому же примеру. Схема оказалась действенной и это подтверждается опытом таких стран, как: Чили, Египет, Кувейт, ОАЭ и т.д. И по нынешний день еще не придумано более реальной и эффективной схемы, чем эта.

Таким образом, мы дали ответы на наш главный вопрос и теперь можно сформировать понятие долевого строительства в современном представлении:

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности, при которой застройщик для возведения того или иного объекта привлекает денежные средства граждан. В свою очередь, гражданин, вложивший свои деньги в строительство на основании договора, становится участником долевого строительства жилья.

Участие в долевом строительстве в России

Долевое строительство получило также широкое распространение и в России. На первых порах всем казалось, что участвовать в долевом строительстве достаточно перспективно. Все выглядело просто и легко, однако не тут-то было. В СМИ все больше и больше появлялось негативных отзывов о долевом строительстве, поскольку количество обманутых дольщиков росло неимоверно. Таким образом, при доказанной принципиальной правильности схемы долевого строительства, данная идея оказалась в российской практике просто порочной. Как правило, обманутыми оказывались дольщики из-за неосмотрительности застройщиков, которые неоправданно надеялись преодолеть возникшие трудности со строительством за счет новых дольщиков, а это еще и создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Чтобы уменьшить негативное отношение к участию в долевом строительстве наше государство «30» декабря 2004 года приняло Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вступил данный закон в силу с «01» апреля 2005 года.

Нормы вышеуказанного закона призваны регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан. Законом также установлена допустимая форма договоров о долевом участии в строительстве, которая в первую очередь направлена на защиту прав граждан от недобросовестных застройщиков. Но для того, чтобы такой договор долевого строительства принял реальную юридическую силу, он обязательно должен быть зарегистрирован соответствующими органами государственной власти.

Принципиальная схема участия в долевом строительстве

Согласно закону определяются две стороны договора об участии в долевом строительстве - застройщик и участник долевого строительства:

Застройщик в строительстве представляет собой юридическое лицо, который арендует или является собственником земельного участка, где и предполагается строительство того или иного объекта за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Участник долевого строительства представляет собой, как правило, физическое лицо (реже юридическое), которое предоставляет застройщику денежные средства для строительства недвижимости с целью получения в собственность жилье после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является своего рода инвестором, а договор об участии в долевом строительстве - инвестиционным договором. И согласно данному договору застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после разрешения ввода его в эксплуатацию передать оговоренные в договоре квадратные метры жилья участнику долевого строительства, а участник при этом обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект, если тот соответствует всем требованиям договора. При этом существенными условиями, которые так или иначе должны быть указаны в договоре о долевом участии остаются:

Объект договора, который должен быть передан участнику долевого строительства и должен быть определен в проектной документации;
Срок передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства после ввода его в эксплуатацию;
Цена договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства.

Если вкратце описывать схему участия в долевом строительстве, то она выглядит следующим образом:

Сначала застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
Затем застройщик заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками;
Дольщики согласно договору и чаще всего в рассрочку выплачивают обусловленную стоимость квартиры;
И после сдачи объекта в эксплуатацию участники долевого строительства получают в собственность данное жилье.

Безусловно, необходимо сказать, что закон о долевом участии в строительстве улучшил положение в нашей стране, однако решить проблему кардинально он не смог ввиду того, что застройщики до сих пор продолжают применять ухищренные схемы обмана дольщиков, о которых будет рассказано более подробно далее.

На сегодняшний день в Российской Федерации созданы и работают комитеты для помощи пострадавшим участникам долевого строительства. Данные организации ведут учет новых строительных объектов и осуществляют сбор статистических данных о каждом из них и об администрации соответствующего региона, тем самым выявляя недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки долевого участия в строительстве

Несмотря на все надувательства, которые очень часто появляются в СМИ, участие в долевом строительстве все же остается для многих Россиян чуть ли не единственным вариантом получения в собственность жилье. Действительно, в стране имеет место быть ситуация, при которой для многих граждан рыночная цена за квартиру просто неподъёмна, а банковское кредитование ввиду своих высоких процентов предполагает значительную переплату за недвижимость.

Договор долевого участия в строительстве Итак, отметим 3 самых важных преимущества участия в долевом строительстве:

Долевое строительство домов позволяет приобрести недвижимость за сравнительно низкую стоимость, в то время как после сдачи объекта в эксплуатацию, его цена значительно возрастает.
Достоинством долевого строительства также является и возможность рассрочить платежи на покупку квартиры до завершения строительства.
Немаловажно, что покупая новую квартиру, Вы покупаете ее с первых рук, тогда, как при приобретении вторичного жилья, уже после заключения сделки Вам могут быть предъявлены законные требования на купленную недвижимость со стороны третьих лиц.

Но, как известно, каждая медаль имеет и вторую сторону, так и при долевом строительстве хотелось бы обратить внимание на несколько нарушений, которым могут быть подвержены участники долевого строительства:

Двойная продажа одной и той же квартиры нескольким дольщикам. В этом случае при заключении договора долевого участия права на недвижимость могут либо уже принадлежать другому лицу, либо после заключения договора с Вами эту же квартиру могут реализовать еще раз. При втором варианте волноваться Вам в принципе ни к чему, поскольку права на квартиру так или иначе останутся за Вами (Вы первые заключили договор), а вот при первом варианте Вам придется побегать по судам, чтобы выбить от компании застройщика свои денежные средства.

При этом стоит отметить, что Закон № 214 запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам. Однако данный Закон действует только на объекты, разрешение на строительство которых было получено после подписания Закона, то есть после «01» апреля 2005 г., а по объектам, разрешение на строительство которых было получено до данной даты, он просто не работает.

Использование «Серых схем». В этом случае на данный момент недобросовестные застройщики применяют один из следующих методов обмана:
- Вместо реального договора долевого строительства заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно которому застройщик обязуется после постройки объекта заключить с дольщиком основной договор купли-продажи. Однако до заключения основного договора право собственности за недвижимость остается за застройщиком и именно в этот момент недобросовестный застройщик имеет возможность потребовать у дольщика денежные средства, объясняя это как резерв перед заключением основного договора, ведь законодательство не предусматривает возможность оплаты предварительного договора купли-продажи.
- Заем денежных средств под вексель подразумевает под собой также заключение предварительного договора купли-продажи, но к нему еще добавляется и соглашение о покупке векселя, который равен стоимости недвижимости. Так застройщики пускают пыль в глаза дольщикам, уверяя их в том, что застройщик будет просто обязан продать недвижимость после ввода объекта в эксплуатацию, а сам при этом получит заранее денежные средства. Но в этом случае следует учесть, что предварительный договор купли-продажи и вексель никакой юридической силы между собой не имеют и застройщик вместо квартиры через несколько лет строительства может просто вернуть Вам деньги. Таким образом, получается, что Вы, как дольщик, просто даете застройщику деньги в займы на определенный период времени.

Помимо указанных нарушений, которые могут возникнуть еще до заключения договора долевого строительства, существуют и нарушения, которые возникают и после, как правило, они связаны с не сдачей объекта строительства в срок, с приостановкой строительства, с несоответствием объекта по качеству выполненных работ требуемым стандартам и т.д. Однако все эти проблемы могут быть легко устранены, если составлен грамотный договор долевого участия в строительстве, где обязательно будет указано возмещение любых убытков дольщика в случае невыполнения условий договора застройщиком.

И напоследок хотелось бы дать Вам дельный совет. Если Вы хотите, чтобы участие в долевом строительстве обернулось для Вас достаточно перспективным способом вложения денежных средств, изучите внимательно Закон «Об участии в долевом строительстве», который предусматривает довольно таки широкие гарантии прав дольщиков, а также уделяйте должное внимание всевозможным условиям договора долевого строительства.

Прочтите также:

←Вернуться

www.it-nv.ru

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Финансы 15 января 2015

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

долевое строительство

Долевое строительство – это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

участники долевого строительства

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

переуступка долевого строительства

Видео по теме

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

долевое строительство документы

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

объект долевого строительства

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

участник долевого строительства

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: fb.ru

Комментарии