Строительство в Севастополе — сообщество мастеров строителей и отделочников
Строительные работы в Севастополе
Впервые сделки trade-in появились на рынке недвижимости России в 2009 году, когда кризис привел к значительному снижению спроса на квартиры в новостройках
С помощью такой «взаимозачетной» схемы обмена застройщики стремились привлечь внимание потенциальных покупателей и активизировать продажи. Суть схемы trade-in заключается в том, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев – с доплатой недостающей стоимости последнего. Иными словами, параллельно совершаются две сделки: агентство недвижимости (застройщик) покупает у вас жилье, взамен предлагая новый вариант – квартиру в уже построенном или строящемся доме. На сегодня схема trade-in используется как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. То есть можно обменять старую квартиру на новую в новостройке или улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры, ранее находящейся в собственности других лиц. Подобная форма обмена, безусловно, востребована среди тех, кому необходимо сократить сроки сделки и быстро получить новую квартиру. Вместе с тем, сделка по принципу trade-in на российском рынке недвижимости имеет ряд особенностей и далеко не всегда становится оптимальным вариантом для покупателя. Об особенностях обмена квартир по принципу trade-in, его достоинствах и недостатках, рассказал постоянный эксперт KM.RU Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»: Одной из особенностей сделки trade-in является то, что не любую квартиру можно обменять на «новостройку». К квартирам, которые принимают участие в сделках trade-in, специализированные агентства недвижимости (а также сами застройщики) предъявляют ряд требований: 1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира. Данное требование предъявляется в связи с удобством для агентства последующей его продажи, а также большой разницей в стоимости жилья (размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик). 2. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности. 3. Принимаются во внимание исключительно квартиры. То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека в общей совместной или долевой собственности на квартиру в сделках по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца. 4. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства. 5. Обязательным условием является так называемая юридическая и фактическая чистота квартиры. Только удостоверившись в том, что в квартире никто не зарегистрирован и она свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета, сотрудники агентства возьмутся за проведение сделки. Для такой проверки обычно в регистрационных органах запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал (был зарегистрирован) в данной квартире. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее. 6. Высокие требования предъявляются к документам, связанным с квартирой и ее собственниками. Вы обязательно должны будете предоставить документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность. Это может быть договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность. В отношении юридических аспектов данной сделки необходимо обратить внимание на следующее. Если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами, оформляющими ваши взаимоотношения, должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон. Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор, поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор, напротив, расторгнуть гораздо сложнее. В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена. После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in. Какие же достоинства и недостатки имеет сделка trade-in? Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность. Другим плюсом данной схемы является фиксированная цена на покупаемую квартиру, то есть независимо от колебания цен на жилье, Вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре. Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости. К основным минусам такого обмена можно отнести: 1. Отсутствие большого выбора квартиры. Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы. 2. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены. 3. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Итак, как показывает практика, из-за существенных денежных потерь при срочной продаже квартиры с дисконтом сделка trade-in не получила широкого распространения. На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилой площади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя. Другой альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит. www.km.ru
Как работает эта схема? Выгодно ли использовать ее для приобретения жилья в новостройке? Какие скрытые риски может она таить?
Начнем с того, что данный термин заимствован у рынка автомобильных продаж. Опытные автомобилисты знают, что новый автомобиль можно приобрести в автосалоне, используя систему взаимозачета: отдать свое старое транспортное средство в счет уплаты за новую машину. Оценщик высчитывает, какую сумму остается заплатить приобретателю. Недостающая сумма может быть позаимствована в банке.
В сегменте недвижимости данная схема взаимозачетов действует аналогично, но с одной разницей: здесь приобретаются квадратные метры жилья. Компания–застройщик выкупает квартиру клиента, становясь ее собственником. Взамен клиент приобретает квартиру в новостройке, доплачивая разницу стоимости объекта.
Когда речь идет о выкупе старой квартиры, то возникает вопрос: что при этом выигрывает или теряет каждая сторона сделки? Поскольку «вторичка» оценивается в таких случаях на 20-30% ниже ее рыночной стоимости, то для владельца квартиры такая сделка однозначно является убыточной. Но выгодна ли она застройщику? Именно он реализует впоследствии это приобретение по рыночной цене. Однако дальнейшая перепродажа вторички – задача достаточно обременительная. Вопрос требует времени, затрат, связанных с уплатой налогов, внесением квартплаты и других издержек. Поэтому трейд-ин не является привлекательной схемой для большинства застройщиков. Тем не менее, некоторые компании используют ее в своей практике.
На современном рынке жилья более успешно работает система взаимозачета (ее также многие эксперты именуют термином «трейд-ин»). Клиент реализует принадлежащее ему жилье по адекватной стоимости при участии агентства недвижимости. На средства, полученные от продажи, он покупает жилплощадь в новостройке. Она бронируется на период реализации старой квартиры. Материальные преимущества данного варианта очевидны: продажа «вторички» по рыночной цене позволит выручить больше денег. Правда, времени на это уйдет также значительно больше.
Не следует путать схему трейд-ин, связанную с покупкой новостройки с обычной альтернативной сделкой. Обычный обмен предусматривает одновременную продажу/покупку. Когда речь идет о схеме трейд-ин, то она предусматривает поэтапное проведение сделок: сначала продажа старой квартиры, а затем оплата квартиры в новостройке. Приобретатель нового жилья заранее определяется с вариантом покупки, он точно знает, какой объект для него забронирован и сколько времени дает ему застройщик на реализацию старой квартиры или дома.
Данная схема актуальна для граждан, которые лишены возможности воспользоваться ипотечным кредитом, чтобы приобрести новую квартиру. Если у клиента есть денежные накопления, а также ликвидная недвижимость, то именно система взаимозачета может стать для него реальным механизмом для улучшения жилищных условий. По этой системе может быть реализована любая недвижимость: квартира, коттедж, загородный дом.
Когда речь идет о выкупе жилья застройщиком, то следует знать те требования, которые предъявляются к данному объекту.
Прежде чем запустить механизм системы взаимозачета, следует позаботиться о жилье на период, когда будет оформлена собственность на новостройку.
Зачастую новые квартиры требуют отделки, а значит, временное жилье может понадобиться на более длительное время – эту деталь также желательно предусмотреть.
Бронирование квартиры в новостройке рассчитано на строго ограниченный период. Чтобы успеть в срок реализовать старую жилплощадь, клиент должен быть готов к снижению цены на свою «вторичку».
Если ни один из вышеизложенных вариантов клиенту не подходит, а мечта жить в современной новостройке все так же актуальна, можно обратиться к традиционным вариантам обмена.
Одновременная покупка-продажа остается наиболее экономически выгодным способом улучшения жилищных условий. Такой вариант устраняет многие проблемы, например вопрос о поисках временной жилплощади и расходов на нее.
Основными задачами в данном случае являются:
Оформление будет максимально быстрым. Необходимым условием является наличие у покупателя необходимой суммы для проведения сделки.
Еще один механизм приобретения нового жилья — ипотека или кредит под залог новой квартиры. Получив кредит, приобретатель оформляет право собственности на новостройку. Затем он продает старую квартиру по рыночной цене и выплачивает займ, но уже с процентами.
etagrealty.ru Программа Trade-In, хорошо знакомая по автомобильному рынку, в последнее время проникает и в сферу недвижимости. Сегодня в Рязани строительные компании наперебой предлагают Trade-In — зачет стоимости старого жилья при покупке квартиры в новостройке. Но насколько рекламируемая услуга реальна и действительно ли способна облегчить обмен? Вопрос назрел Самостоятельно избавиться от старой квартиры и купить вместо нее новую — в нынешних условиях непростая задача. Как только выбрал у застройщика подходящий вариант — надо брать, иначе уйдет к другому покупателю. Но чтобы собрать деньги на покупку, надо быстро продать старое жилье. А сделать это сложно — рынок вторичного жилья и-за кризиса почти стоит. Можно пойти обратным путем — сначала продать старую квартиру, а потом уже выбирать новую. Но к моменту, когда старая квартира наконец продастся, нет никаких гарантий, что получится подобрать новую, соответствующую вашим требованиям. Именно с такой проблемой столкнулась семья Валуйко. «Пару раз мы сами пытались продавать. Но проблема в том, что надо со множеством людей согласовать множество моментов. Одновременно найти квартиру, которая нравится — и продать сразу же свою квартиру. Очень трудно, чтобы все совпало. Пока наша стояла на продаже, те новые квартиры, которые мы выбрали, уже уходили с рынка. Полгода мы пытались — но не получалось, не все, как говорится, срасталось», — рассказал глава семьи Владимир Валуйко. В этой ситуации как раз и должен прийти на выручку Trade-In. Его суть — в том, что строительная компания сама выкупает ваше старое жилье. Ждать продажи не нужно — соответственно, весь вопрос сводится к выбору новой квартиры.
Как это делается
«Реальный трейд-ин — это сделка напрямую между строительной компанией и продавцом вторичного жилья. Здесь участвуют только две стороны. И если и строительную компанию, и клиента устроили условия, они ударили, что называется, по рукам — больше клиенту ни о чем думать не надо. Собственно, вот это и есть тот самый реальный трейд-ин, который помогает в покупке нового жилья», — рассказал сертифицированный аналитик рынка недвижимости Роман Казаков. Именно так в итоге решила квартирный вопрос семья Валуйко. «Мы нашли застройщика, у которого есть программа Trade-In. Выбрали квартиру в новостройке, приехали в офис, обсудили условия. Нас все устроило, и буквально в течение двух недель все вопросы были решены — то есть выкуп нашей старой квартиры, оформление договора на новую, ипотека на остаток суммы», — говорит Владимир Валуйко. «Строительная компания выкупила нашу квартиру, и эти средства сразу пошли в зачет нового жилья. Нас очень устроило, мы очень довольны», — добавляет его супруга Анна. Но, оказывается, так бывает далеко не всегда. Гораздо чаще за вывеской «трейд-ин» скрывается другая схема, которая только добавляет потребителю проблем.
Как чаще бывает
«Критично важно понимать отличия трейд-ина реального от псевдо трейд-ина, — говорит Роман Казаков. — В какой-то момент многие стали заявлять о том, что в их сделках присутствует трейд-ин. Но мы провели анализ и увидели, что большинство застройщиков предлагают услуги риэлторских компаний — то есть, по сути, посредников между продавцом вторичного жилья и строительной компанией. Это так называемый псевдо трейд-ин». При такой схеме застройщик вашу старую квартиру не выкупает. Он лишь помогает вам ее продать. Причем в большинстве случаев делает это не сам, а привлекает партнера — агентство недвижимости. По сути дела, это обычная риэлторская услуга, за которую с вас еще и берут комиссию. Разница только в том, что застройщик бронирует за вами новую квартиру на срок от 1 до 3 месяцев. Но за этим, казалось бы, преимуществом, на самом деле скрывается подводный камень. «Учитывая сложности продажи на рынке вторичной недвижимости, можно сказать, что те месяцы, которые прописываются в договоре, очень часто не обеспечивают продажи этого вторичного жилья. И когда заканчивается по договору срок реализации, владельца квартиры очень настоятельно просят пойти на уступки — сделать квартиру дешевле. Мотивируя тем, что закончится срок — и закончится бронь на выбранное новое жилье, — пояснил эксперт. — И получается такая картина: либо человек теряет в цене, либо он не соглашается, снимается бронь на выбранную квартиру, и он, по сути, возвращается к тому, с чем был три месяца назад. Новые квартиры в течение трех месяцев, конечно же, могут подорожать, и по факту, все движения начинаются с самого начала — только с более высокими ценами на новое жилье». Таким образом, псевдо трейд-ин, рекламируемый как преимущество для клиента, на самом деле оборачивается инструментом давления на него. Вместо выгод вы получаете убытки, продавая старую квартиру ниже рыночной цены. Или теряете время и, опять же, терпите убытки из-за поднявшихся цен на новостройки.
Как отличить
Первое и главное отличие — при реальном трейд-ин строительная компания сама выкупает вашу квартиру. Во всяком случае, вам предложат выбор — выкупить или помочь продать. При варианте выкупа вам, конечно, дадут цену несколько ниже рыночной. Но, учитывая быстроту сделки и фиксацию цены нового жилья на момент обмена — это часто выгоднее, чем долго пытаться искать покупателя на «вторичку». Выбирая помощь в продаже, вы можете попытаться выручить за старую квартиру побольше денег. Однако гарантий ее продажи по желаемой цене в оговоренный срок никто не даст — и не верьте тем, кто говорит обратное. Второе важное отличие — бесплатность услуг. Какой бы вариант вы ни выбрали, при честном трейд-ин за все услуги с вас не возьмут ни копейки. А все вырученные от продажи старой квартиры деньги полностью пойдут в зачет стоимости новой. «Оценка квартиры, составление всех договоров, услуги по регистрации перехода права собственности — все это мы делаем бесплатно для клиента. Все сопровождение сделки, за которое риэлторы обычно берут достаточно весомую сумму, нашим клиентам не стоит ничего», — пояснила Ольга Бергер, специалист по трейд-ин одной из строительных компаний Рязани. Таким образом, прежде чем воспользоваться услугой обмена, досконально изучите условия. И не стесняйтесь задавать вопросы. Настоящий трейд-ин на рынке есть, он действительно позволяет удобно решить свой жилищный вопрос. Но нужно отличать его от псевдо-услуги, которая может лишь осложнить вам жизнь. Материал партнеров www.rzn.info 1. Имеющееся жилье должно располагаться исключительно на территории того города, в котором продается квартира. Данное требование предъявляется в связи с удобством для агентства последующей его продажи, а также большой разницей в стоимости жилья (размер доплаты за квартиру в московской новостройке, полученную в обмен на жилье в другом городе, будет слишком велик). 2. Квартира в обязательном порядке должна находиться у продавца в собственности. 3. Принимаются во внимание исключительно квартиры. То есть комната в коммунальной квартире или доля одного человека в общей совместной или долевой собственности на квартиру в сделках по схеме trade-in принимать участия не могут, поскольку при продаже таких объектов недвижимости необходимо соблюсти преимущественное право ее покупки другими сособственниками, а это займет не меньше месяца. 4. Также вам могут отказать в совершении сделки в рамках trade-in, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний и для заключения сделки требуется разрешение органа опеки и попечительства. 5. Обязательным условием является так называемая юридическая и фактическая чистота квартиры. Только удостоверившись в том, что в квартире никто не зарегистрирован и она свободна от проживающих, а также от лиц, которые временно сняты с регистрационного учета, сотрудники агентства возьмутся за проведение сделки. Для такой проверки обычно в регистрационных органах запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также проверяется вся история регистрации в квартире по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал (был зарегистрирован) в данной квартире. Также тщательно проверяется наличие (отсутствие) притязаний третьих лиц на эту квартиру, в том числе наличие судебных процессов в отношении нее. 6. Высокие требования предъявляются к документам, связанным с квартирой и ее собственниками. Вы обязательно должны будете предоставить документ, подтверждающий факт приобретения данной квартиры в собственность. Это может быть договор купли-продажи, решение суда или др. Также обязательным является предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих вашу дееспособность, нотариально заверенного согласия супруга (супруги) на совершение сделки с недвижимостью, и, наконец, документа, удостоверяющего вашу личность. В отношении юридических аспектов данной сделки необходимо обратить внимание на следующее. Если вы заключаете сделку trade-in не напрямую с застройщиком, а с агентством недвижимости, первоначальными документами, оформляющими ваши взаимоотношения, должны быть договор оказания услуг и соглашение о намерениях сторон. Необходимо чтобы это был именно договор об оказании услуг, а не агентский договор, поскольку в соответствии с нормами гражданского законодательства договор об оказании услуг может быть в любой момент расторгнут заказчиком в одностороннем порядке, агентский же договор, напротив, расторгнуть гораздо сложнее. В соглашении о намерениях сторон указываются полные данные покупаемого объекта недвижимости и устанавливается сторонами его цена. После того как вы подписываете данное соглашение, проверяется юридическая и фактическая «чистота» вашей квартиры. Параллельно готовятся документы для осуществления сделки trade-in. Какие же достоинства и недостатки имеет сделка trade-in? Главным достоинством обмена старого жилья на новое по такой схеме можно назвать срочность и оперативность. Другим плюсом данной схемы является фиксированная цена на покупаемую квартиру, то есть независимо от колебания цен на жилье, Вы покупаете ее по цене, обусловленной в соглашении о намерении или уже в самом договоре. Несмотря на достоинства, «зачетная» схема обмена жилья имеет еще и целый ряд недостатков, которые и обусловили ее низкую популярность на рынке недвижимости. К основным минусам такого обмена можно отнести: 1. Отсутствие большого выбора квартиры. Как правило, агентство недвижимости или застройщик предлагают для заключения сделок по схеме trade-in только квартиры, в продаже которых они заинтересованы. 2. Цена старой квартиры, участвующей в обмене trade-in, будет в любом случае ниже, чем в случае продажи ее на свободном рынке. Все застройщики и агентства недвижимости приобретают квартиры в рамках такой сделки с дисконтом, который может достигать 20-25% от рыночной цены. 3. Далеко не всегда собственники жилья, которые приняли участие в сделке по «зачетной» схеме, получают возможность сразу переехать на новую квартиру. Зачастую застройщики предлагают жилые площади в еще строящихся домах, соответственно, будущие собственники вынуждены ждать окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Итак, как показывает практика, из-за существенных денежных потерь при срочной продаже квартиры с дисконтом сделка trade-in не получила широкого распространения. На сегодняшний день в большинстве случаев используется альтернативная схема с выкупом старой жилой площади, когда агентством недвижимости выставляется предложенный лот в свободную продажу до момента появления на него покупателя. Другой альтернативой схеме trade-in является оформление ипотечного кредита с возможностью в дальнейшем погасить его за счет средств, полученных от продажи жилой площади. В таком случае продавец может не спеша заниматься сбором документов и поисками покупателей, не снижать цену, чтобы продать квартиру срочно, и в то же время достаточно быстро погасить ипотечный кредит. rb7.ru Знакомое большинству современных автовладельцев понятие trade-in для непрофессиональных участников жилого рынка недвижимости всё ещё является диковинным и малопонятным новшеством. Известно, что подавляющая часть нынешних сделок с недвижимостью осуществляется покупателями с целью улучшения жилищных условий. При этом перспектива приобрести новую квартиру, не прибегая к реализации "старой", доступна далеко не каждому. Таким образом, вопрос своевременной реализации старой квартиры приобретает для многих потенциальных покупателей нового жилья особую актуальность. Trade-in как классическое понятие Как отмечает директор компании "Премьер-Кэпитал" Михаил Уткин, сделки, при которых покупателю в качестве оплаты за новостройку сразу засчитывается принадлежащее ему вторичное жилье, для современного рынка недвижимости явление довольно редкое. Традиционно за покупателем резервируется выбранная им квартира; в то же время его собственная недвижимость выставляется на продажу. И лишь по мере реализации этих квадратных метров вырученные средства поступают в зачёт оплаты новой недвижимости. С профессиональной точки зрения такая схема не является trade-in в его классическом понимании, а представляет собой обычный взаимозачёт. Невзирая на очевидную заинтересованность покупателей жилья в полноценной услуге trade-in, застройщики не спешат прибегать к практике таких сделок. Это объяснимо: в данном случае застройщик сталкивается с необходимостью реализации вторичной недвижимости, что является неспецифичной для компании функцией и может повлечь за собой финансовые издержки либо потребность обращаться за содействием к посредникам, в роли которых выступают риэлторские агентства. Взаимозачёт или trade-in? В силу определенной схожести схем trade-in и взаимозачёт покупатели жилой недвижимости нередко путают два этих, на самом деле совершенно разных, понятия. Хотя оба вида сделок осуществляются с одинаковой целью, а именно направлены на обмен старого жилья на новую квартиру, технологии взаимозачёта и trade-in абсолютно разнятся. Если взаимозачёт выступает в качестве альтернативы (прежняя квартира продаётся по рыночной цене, а вырученные средства направляются на оплату другого жилья), то trade-in - это своего рода "обмен" старой квартиры на новую. Главное преимущество trade-in заключается в том, что сделку по такой схеме можно произвести в кратчайшие сроки и при этом нет необходимости искать покупателя на свою квартиру. При подробном рассмотрении этих двух схем Михаил Уткин акцентирует особенное внимание на их следующих специфических особенностях. Взаимозачёт При сделке, осуществляемой по взаимозачёту, клиент заключает сразу два договора: первый – с агентством недвижимости на продажу своей жилплощади, второй – с застройщиком на покупку квартиры в новостройке. Владельцем нового жилья покупатель сможет стать только после реализации принадлежащего ему объекта недвижимости вторичного рынка. По сути, взаимозачёт - это своего рода "упрощенный аналог" услуги trade-in. В отличие от последней схемы, квартира при взаимозачёте не выкупается моментально, а выставляется агентством недвижимости на продажу. За покупателем же бронируется выбранный им вариант жилья в новостройке с обязательным внесением первоначального платежа за будущую квартиру. Размеры начального взноса традиционно составляют до 15% от цены объекта недвижимости. При этом стоимость новой квартиры не всегда фиксируется на весь срок продажи "старой", поскольку для девелопера длительный срок ожидания полной оплаты не является выгодным, а реализация старого жилья, в особенности, если цена на него завышена, порой может затянуться на месяцы. "Рынок новостроек в нашем городе, - отмечает Михаил Уткин, - работает сегодня по привычной и надёжной для застройщиков схеме взаимозачётов. Обычно квартира в новостройке бронируется за покупателем лишь на конкретно определенное время. Если же срок резервирования заканчивается, а вторичное жильё ещё не реализовано, возникает вопрос о дальнейших взаимодействиях. Оптимальный в таком случае вариант для покупателя – попытаться договориться с застройщиком о продлении срока резерва и продолжить реализацию своей квартиры. Однако такое соглашение в большинстве случаев маловероятно, так как держать жильё в резерве более 1-2 месяцев застройщику попросту не выгодно. Поэтому чаще всего собственнику старого жилья возвращается внесённый им платёж, после чего забронированная новостройка снимается с резерва. Классический trade-in Выкуп старого жилья при trade-in осуществляется с дисконтом от 10%. Такая схема в чистом виде предполагает "приём" старого жилья в счёт оплаты новой квартиры или части её стоимости. Безусловное преимущество trade-in перед взаимозачётом - максимальная экономия времени покупателя объекта недвижимости. Это дополнительно позволяет будущему владельцу нового жилья предельно минимизировать риски, сопряженные с ростом цен, колебаниями курсов валют, а также с "выпадением" из оборота выбранного им объекта недвижимости. Схемы "взаимозачет" и "trade-in" сходны одним общим условием: покупателем заранее должна быть решена проблема с его временным проживанием. Дело в том, что при покупке новой квартиры, вне зависимости от варианта, велика доля вероятности, что клиенту придётся ожидать завершения строительства его будущего дома. Trade-in и взаимозачёт: недостатки и преимущества • Схема взаимозачёта условно невыгодна тем, что "зависание" на рынке вторичной жилплощади может привести к затягиванию сделки на неопределённые сроки. Перед покупателем возникает риск потерять выбранную им квартиру, либо экстренно подыскивать другой, оптимальный для него вариант. Кроме того, застройщик, заинтересованный в более быстрой реализации объекта, может, при наличии другого клиента, имеющего на руках "живые" деньги, досрочно снять бронь с зарезервированной квартиры. • Вариант классического trade-in, наоборот, выгодно характеризуется скоростью сделки, но стоимость старой квартиры в этом случае оценивается ниже рыночного уровня. Однако при такой схеме новая квартира гарантированно дождётся своего покупателя и будет передана ему в собственность в сжатые сроки. Схема trade-in – это идеальная возможность для покупателя приобрести новое комфортабельное жилье, не обременяя себя при этом ипотечным кредитом. Возможность для покупателей нового жилья воспользоваться услугой классического trade-in в нашем городе появилась относительно недавно благодаря компании Premier Capital. Как поясняет Михаил Уткин, взаимодействие сторон сделки осуществляется в данном случае следующим образом: 1. Специалисты компании производят оценку объекта вторичного рынка и согласовывают стоимость выкупа с владельцем жилья.2. Клиент выбирает новую квартиру в строящемся жилом комплексе или на вторичном рынке недвижимости.3. Компания заключает с клиентом предварительный договор купли-продажи, одновременно с этим клиент подписывает договор долевого участия в строительстве с обязательной фиксацией стоимости жилья и точных сроков проведения сделки. 4. На последнем этапе происходит выкуп "старого" жилья и оплата нового. Таким образом, процесс улучшения жилищных условий занимает для покупателя всего несколько дней, что, безусловно, выгодно клиентам, планирующим срочно продать квартиру с целью оперативно приобрести новое жильё. Trade-in с Premier Capital - это: 1. Отсутствие для клиента агентских комиссий за реализацию старой квартиры и необходимости самостоятельно искать покупателя.2. Экономия времени и исключение финансовых рисков, связанных с ростом цен на новостройки и нестабильностью курсов валют.3. Перспектива широкого выбора новостроек. Клиенты со 100% оплатой пользуются приоритетом у всех застройщиков.4. Профессиональные рекомендации специалистов компании по взаимодействию с застройщиками.5. Безопасность на всех этапах. Сделка по выкупу осуществляется напрямую с компанией без каких-либо посредников. Ознакомиться со всеми условиями вы можете, обратившись в компанию Premier Capital по телефонам: (343) 263-10-10, 263-10-00. Звоните и улучшайте свои жилищные условия безопасно и быстро! Компания Premier Capital: г. Екатеринбург, ул. Татищева, 53Тел.: +7 (343) 263-10-10, 263-10-00; понедельник-пятница с 9:00 до 19:00Консультации по телефонам: ежедневно с 9:00 до 22:00 ekaterinburg.n1.ru На сегодняшний большой популярностью среди способов покупки квартиры в новостройках Новосибирска пользуется «Trade-in» или обмен старой квартиры на новую. Поэтому все больше застройщиков Новосибирска начинают предлагать программу «Trade-in», вдобавок к уже имеющимся способам покупки, таким как рассрочка или другие ипотечные программы. Такой вариант покупки отлично подойдет тем, у кого уже есть в собственности недвижимость, но необходимо улучшить жилищные условия, с наименьшими хлопотами и временными затратами. Есть несколько типов «Trade-in», которые используют застройщики Новосибирска: Классический обмен. Он подразумевает собой выкуп квартиры застройщиком, либо подрядчиком, который находится в партнерских отношениях с компанией. Процедура обмена происходит следующим образом: Сначала покупатель выбирает квартиру у застройщика, которую он хочет приобрести и бронирует ее. Затем заполняется заявка на оценку квартиры, в этой заявке предоставляется пакет документов, подтверждающих право собственности, а также технические характеристики квартиры. Если объект отвечает первичным критериям, по которым он принимается в зачет, то специалист выезжает на объект и производит оценку. Стоимость озвучивается продавцу, если цена устроила и продавца и покупателя, то начинается процесс купли-продажи на территории застройщика. Оформляется сделка продажи старой квартиры и покупки новой квартиры у застройщика. Если средств от продажи квартиры не хватило, то покупатель осуществляет доплату из собственных средств, либо берет ипотечный займ. Если же средств оказалось больше, то застройщик возвращает разницу. В Новосибирске некоторые застройщики готовы выкупить квартиру, на которую уже оформлена ипотека, и следующее ипотечное решение покупатель получит уже на новую квартиру. Существует ряд застройщиков, которые принимают к обмену автомобили. Однако стоит помнить, что застройщик оценивает квартиру немного ниже рыночной стоимости. Процент занижения у застройщиков отличается, поэтому две компании могут назвать разную цену. Другой способ обмена подразумевает собой обычную продажу. Иными словами, придя в офис, вы бронируете понравившуюся квартиру на длительный срок. Специалист по недвижимости проводит оценку квартиры и называет рыночную стоимость, по которой он сможет в короткие сроки ее реализовать. Затем начинается активная работа специалиста, который занимается продажей квартиры. Такой способ позволит избежать дисконта, который застройщик устанавливает при классическом обмене. Возможно, что удастся продать квартиру дороже той суммы, которая была предложена на обмен. novo-nsk.ru Как решить квартирный вопрос с помощью схемы трейд-ин, рассказал Sobesednik.ru эксперт по недвижимости. — В отличие от старого автомобиля старая квартира не так уж теряет в цене. Нередко она даже выигрывает, так как находится ближе к центру города, чем любая новостройка (если, конечно, это не элитное жилье). Так стоит ли стремиться менять старое на новое? — Квартиры в старых домах не всегда столь уж привлекательны, — говорит эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость» Елена Солдаткина. — К тому же сейчас удачный момент для обмена старого жилья на новое с минимальными потерями: с одной стороны, застройщики для привлечения клиентов предлагают различные бонусные программы, максимальные скидки на жилье в новостройках, длительные сроки на броню с фиксацией цены, беспроцентные рассрочки на долгий срок... С другой стороны, у потребителя на сегодняшнем затоваренном рынке недвижимости есть хорошая возможность сбросить неликвид, выбрать взамен и купить лучший вариант жилья по выгодной цене. Кризис не вечен, и надо понимать, что цены растут на новое жильё быстрее, чем на квартиры в старом фонде. Так что это хорошее вложение средств с перспективой приличной прибыли в будущем. — Мы привыкли слышать про трейд-ин на автомобильном рынке. А как это выглядит на рынке недвижимости? — Примерно так: один жилой объект идет в зачет другого, часто с доплатой (по цене последнего). Проще говоря, выкупается квартира на вторичном рынке, а взамен предлагается квартира в новостройке. Например, у вас есть квартира в старом доме жилого фонда, в неприглядном унылом районе с плохой транспортной доступностью, что делает товар весьма неинтересным для покупателя. Продавать такую недвижимость долго, сложно и муторно. Как быстро сбросить неликвидный товар и удачно вложить вырученные денежные средства в более привлекательный вариант? В этом случае подойдет обмен старой квартиры на новую и современную посредством схемы трейд-ин. — Для кого удобна такая схема? — Услуга трейд-ин удобна и актуальна для тех, у кого имеется минимум наличных средств. К тому же это динамично развивающаяся схема: ведь первичный рынок активно борется за покупателя. Трейд-ин на рынке недвижимости набирает обороты, спрос на данную услугу растёт — данные по объему сделок составляют от 10 до 30% рынка. — Я слышала, что есть разные варианты покупки недвижимости по схеме трейд-ин... — Да, их как минимум два. Первый — это классический трейд-ин, один в один скопированный с авторынка. Застройщик оценивает квартиру, выкупает её по цене ниже рыночной (дисконт может составлять 15–30%). Эти деньги пойдут в зачет цены квартиры в новостройке. Например, ваша квартира по рынку стоит 5 млн. С дисконтом в 20% ее цена составит 4 млн, которые и пойдут в зачет цены новой квартиры. Елена Солдаткина / архив редакции — Охотно ли застройщики идут на выкуп квартир на вторичном рынке? — Увы, классический трейд-ин — большая редкость на рынке недвижимости, потому что застройщику сегодня, в разгар экономического кризиса, невыгодно держать актив в виде «вторички». Ведь полученную по трейд-ину квартиру надо продать, что требует много усилий в условиях стагнации рынка недвижимости вторичного жилья. К тому же свободных средств для выкупа объектов в нынешних условиях просто нет, и у девелопера всё сводится к главной цели — строительство и погашение кредитов. Да и сами потребители данной услуги не заинтересованы терять денежные средства из-за большого дисконта. — А второй вариант? — Это вариант «по типу трейд-ин». Данную схему применяют компании, вплотную работающие в партнёрстве с застройщиками (впрочем, стоит отметить, что трейд-ин используют не все застройщики Москвы и Московской области). На продажу выставляется старая квартира клиента, ему подбирается жилье в новостройке и бронируется на определённый срок, например на месяц. Клиенту следует чётко понимать: продать свое старое жильё ему надо за установленный период брони (он может быть продлён, но ненадолго), потому как броня на квартиру в новостройке чаще всего идет по предоплате. Если не успеть, существует риск потерять внесённую предоплату. Для быстрой продажи цена старой квартиры должна быть ниже рынка на 10–15%. На выходе получаются две сделки: сразу после проведения сделки по продаже старой квартиры в кратчайшие сроки проводится вторая — покупка квартиры в новостройке. — А в чем преимущество? Броня на месяц, когда рынок практически встал, можно сказать, невыполнимое условие... — Преимущества есть. Во-первых, клиент, обратившийся за услугой в агентство недвижимости, может провести две сделки через систему «одного окна». К тому же размер агентской комиссии в данном случае будет существенно меньше — иногда на 20–50% по сравнению со стандартными агентскими премиями за обычную сделку по купле-продаже (скидка зависит от пакета услуг и условий сделки). Кроме того, гибкость схем агентских компаний позволяет помогать клиентам и в нестандартных ситуациях: скажем, продать большую площадь и купить две однокомнатные или продать две квартиры маленькой площадью и купить большую квартиру в новостройке. А также быстро собрать недостающие для сделки документы — особенно если нужно разрешение госструктур (к примеру, органа опеки и попечительства, без «визы» которого невозможно выйти на сделку в случае, если собственник вторичного жилья — ребёнок). — И все-таки: почему бронируют на такой нереально короткий срок? — Не всегда. Системы бронирования различаются у девелоперов как по срокам, так и по условиям. Наиболее распространены следующие схемы. Первая отличается коротким сроком бронирования — месяц, здесь цена фиксируется и не может быть изменена. Во втором случае цена забронированной квартиры может меняться в сторону увеличения, но срок намного дольше — до трёх месяцев. При бронировании квартиры может потребоваться предоплата, но в связи с кризисом и стагнацией на рынке недвижимости некоторые застройщики предоплату упразднили. — А если не успеешь продать старую квартиру за столь короткий срок? — Хорошую помощь клиентам на время срока продажи старой квартиры оказывает рассрочка платежа от застройщика. Но при этом должен быть первоначальный взнос не менее 50% от стоимости жилья в новостройке. При бронировании квартиры на полгода рассрочка бывает беспроцентной, свыше этого срока (или как только дом сдадут в эксплуатацию) — придется платить 10–15% годовых. — Участвующему в схеме трейд-ина дадут ипотеку? — Да. А если есть свободные средства на первоначальный взнос, можно обойтись безо всякого трейд-ина и вообще выкупить новостройку с помощью ипотеки, а старое жильё выставить на продажу. После продажи у вас появится возможность досрочно погасить часть кредита. — А не проще просто взять кредит под залог старой квартиры и купить новую квартиру? — Этот вариант подойдёт тем, чье вторичное жильё дороже новостройки, которую люди хотят купить взамен, либо покупателям, у которых есть дополнительные накопления. Потому как надо быть готовым к тому, что придется сделать сильный дисконт предоставляемой в залог квартиры (20–30% от рыночной стоимости) — иначе банку будет неинтересно выдать вам кредит. Кстати, в этом же варианте можно воспользоваться рассрочкой: например, заплатить 60% от стоимости новой, а после продажи старого жилья оплатить остаток. sobesednik.ruНовостройки по программе Трейдин в Новосибирске. Трейд ин квартиры
Квартирный «трейд-ин»: все плюсы и минусы
Обмен недвижимости по схеме трейд-ин. Как это происходит.
Что такое схема трейд-ин применительно к недвижимости
Выкуп старой квартиры застройщиком: кому это выгодно?
Система взаимозачета: в чем ее преимущества
Правовые аспекты сделки
Традиционные варианты приобретения нового жилья взамен старого
реальная услуга или мышеловка? — Общество — Публикации — город Рязань на городском сайте RZN.info
Обмен квартир trade-in: особенности сделки
Trade-In недвижимости: реалии и перспективы
Новостройки по программе обмена старой квартиры на новостройку (Trade In)
Квартиры в Трейдин
как работает и кому подходит
